Dégradation des copropriétés en Corse
Sur le vieux port de Bastia, le quartier du Puntettu a subi inexorablement les marques du temps, et se dresse en décor authentique autour de la Citadelle. De la sorte, beaucoup d’immeubles situés en plein cœur de la ville, sont à présent dans des états de dégradation avancée.
Des bâtiments anciens en péril
À Bastia, comme partout en Corse, ces bâtiments anciens en péril cachent surtout une situation inquiétante sur l’état de ces copropriétés non entretenues.
Des copropriétés non conformes à la réglementation
Sur le plan juridique, l’immense majorité des copropriétés insulaires ne sont pas conformes à la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. (Cette loi, qui complète la réforme de la publicité foncière du 4 janvier 1955, donne un cadre légal à la copropriété).
Pire encore, bon nombre de copropriétés ne sont pas organisés et ne disposent d’aucun règlement, ni d’état descriptif de division.
Le règlement de copropriété a pour but de fixer de manière précise et détaillée, le fonctionnement général, notamment dans la répartition du paiement des frais et charges de l’immeuble. Cette question essentielle permet d’éviter de nombreux conflits entre copropriétaires et de pouvoir entretenir le bâtiment de manière efficace et transparente.
La rénovation des copropriétés
Ce qu’il faut savoir, c’est qu’un copropriétaire n’est pas uniquement propriétaire de son appartement, mais l’est également, à hauteur de ses quotes-parts, à l’égard du gros œuvre et de la structure du bâtiment. C’est donc les charges récoltées par le syndic qui vont servir à la réfection des façades, la rénovation de la toiture ou les frais d’entretien des ordures.
L’état descriptif de division
L’état descriptif de division réalise un état des lieux précis de l’immeuble et liste de manière exhaustive l’ensemble des parties communes qui seront affectées à l’usage de tels ou tels groupes de copropriétaires. Il répartit les différentes catégories de charges en fonction de l’utilité et de critères objectifs, déterminés par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cette règle de calcul est d’ordre public, c’est-à-dire que personne ne peut y déroger.
D’ailleurs, n’importe quel copropriétaire a la possibilité de saisir le tribunal s’il estime que la répartition des charges lui est défavorable par rapport à la loi. Pour le légitimer dans sa démarche, il pourra demander un rapport à son Géomètre-Expert, contenant un calcul comparatif entre la valeur théorique en conformité avec l’article 10 et la valeur actuelle de la répartition.
Vers une obligation d’organiser les copropriétés en 2019
Au 1er janvier 2019, avec la loi du 24 mars 2014 (loi ALUR), l’ensemble des copropriétés devront être inscrites au fichier d’immatriculation. À ce titre, elles devront se munir d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division rédigés en bonne et due forme, ainsi que des plans de répartition représentant graphiquement l’ensemble des lots et les parties communes de l’immeuble. Ce travail entre dans le champ d’application du monopole du Géomètre-Expert.
Par ailleurs, le législateur interdit au notaire de réaliser toute vente d’un lot d’une copropriété qui n’a pas fait l’objet d’une immatriculation.